內地客到香港置業激增

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經絡按揭調查顯示,均顯示內地客在港置業、申請按揭的數字急劇上升;前三季內地客申請按揭的宗數較08年同期增加23%,平均按揭借貸成數為57%,較08年同期平均52%,增加5%。
 
中新社援引香港文匯報10月12日報導稱,近年內地客已成為香港豪宅市場的重要客源,經絡按揭調查顯示,09年9月份經該公司承做1000萬元或以上物業按揭的內地客比例,由08年11月份的2.78%大升至21.52%,比例激增6.7倍。

中原按揭經紀09年前三季接獲內地客申請按揭的宗數也較08年同期大增23%,反映內地客對香港豪宅市場的興趣甚濃。業界指出,吸引內地客來香港購豪宅的主因有三個:看好香港豪宅的前景、借此投資移民來港、人民幣強勢及香港低息環境。

香港市場上兩間主要的樓按轉介公司?經絡按揭及中原按揭經紀的數字,均顯示內地客在港置業、申請按揭的數字急劇上升。

經絡按揭首席經濟分析師劉圓圓指出,於2006年初,透過該行做1000萬元或以上樓按的內地客比例僅2.38%,去年11月也僅佔2.78%,但到今年9月份已升至21.52%,反映今年在香港買豪宅的內地人士暴增。她稱,不少內地買家主要來自珠三角地區,多為經常往來兩地的內地商人。但她估計,短期內有關數字應不會再大升。

劉圓圓透露,很多人以為內地客傾向買一手樓,但就該行的內地客按揭情況看,68.75%客人選二手樓,選一手樓僅31.25%,相信與二手樓選擇較多有關。

物業分區方面,54.69%內地客選擇買新界區樓宇,九龍區及港島區分別為31.25%及14.06%。同時,內地客購買物業的價格分布,以200萬至500萬元最多,佔37.5%,1000萬元或以上佔26.56%。同時,由於大部分內地客資金較充裕,86%人的按揭成數少於70%,僅12%做70%至90%,而最關注問題為各銀行息口的高低。

另根據中原按揭經紀研究部數據顯示,09年前三季內地客申請按揭的宗數較08年同期增加23%,平均按揭借貸成數為57%,較去年同期平均52%,增加5%。今年前三季內地客申請承造的按揭中,承造樓價60%以下按揭的佔60%,60%以上至70%以下佔32.5%,70%佔7.5%。

中原按揭經紀董事總經理王美鳳指出,內地客按揭個案增加,也與今年香港銀行較願意接納內地入息作為供款證明有關。她稱,由於香港銀行較難核實內地人士提交的入息證明檔案,過去為減低風險,銀行批出的按揭成數及息率均遜於港人,按揭成數一般約為50%至60%,按息也略高,約0.25釐至1.5釐不等。

不過,09年香港物業受內地資金追捧,為爭取市場新增的內地客源,漸多香港銀行接受內地入息在港申請按揭貸款,且申請的按揭成數也有略為上升的趨勢。

王美鳳表示,一般來說,以內地入息作為供款證明,私人名義者的買家以能提供定期薪金入帳銀行紀錄及正式公司糧單為佳,而公司名義的買家則需提供半年財務報表及顯示現金流的銀行紀錄。倘若銀行認為借款人提交的內地入息檔案不足或未能確認其入息證明,會要求借款人提供在港的親屬作為擔保人。但她提醒,銀行在核實內地證明檔案需時較長,動輒長達一個月,內地準買家宜預留長一點的成交期。

巴西獲「奧」援 股匯舞森巴

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巴西取得2016年奧運主辦權,成為金磚四國裡繼俄羅斯、中國之後第三個奧運主辦國。根據過去經驗,成為奧運主辦國後,股價至少會有三年的多頭榮景,巴西申奧成功,代表南美大國巴西的「錢」途無量,有機會股匯雙漲。

目前國內僅滙豐巴西基金一檔巴西基金,根據Lipper統計,滙豐巴西基金今年以來報酬率達119.48%,而近半年也有91.49%的優異績效;國內18檔拉美基金,巴西所占權重也不小,拉美基金今年來平均報酬率也有76.8%。

群益新興金鑽基金經理人李祖任表示,2008年中國舉辦北京奧運,2014年俄羅斯也將舉辦冬季奧運,這次由巴西取得2016年奧運主辦權,奧運的主辦國漸漸由新興市場國家取得,再度說明金磚四國等新興國家經濟實力的崛起以及在國際市場的影響力與日俱增。

李祖任指出,巴西取得奧運主辦權,將積極擴大公共建設,有利於巴西經濟成長,巴西在2014年,也將為世界盃足球賽的主辦國,是史上第四個國家連續取得兩個重大國際賽事主辦權。

李祖任認為,巴西今年來經濟表現則呈現明顯好轉情況,工業生產已連續8個月回升,預估明年GDP可達4%至5%,近期巴西消費者信心指數優於市場預期,內需消費類股看好,在全球景氣復甦帶動石油與原物料的需求上升,有助天然資源大國的巴西股市持續上攻。

滙豐巴西基金經理人荷西.卡沃表示,里約是此次四個申奧城市中(美國芝加哥、日本東京、西班牙馬德里與巴西里約熱內盧)唯一的開發中國家,申奧成功除了提升巴西形象,未來巴西政府對奧運設施與治安的投資、環境的整頓、市容的美化,可望創造出龐大的經濟效益。

根據柏克萊加州大學的研究,奧運主辦國的出口可望有30%的成長。瑞銀證券與Bloomberg統計顯示,在過去六屆奧運中,主辦國的股價在奧運前一年平均上漲48.7%,不僅如此,奧運後一年(中國僅統計至今年9月30日)過去五屆主辦國的股市也全都上漲。

統計也發現,奧運對主辦國股市的加持又以對開發中國家影響最明顯,1988年韓國主辦奧運當年股價上漲70.5%。

除申奧成功利多外,巴西經過20年經濟改革後,也從過去要伸手借錢的經濟負債國躍升為經濟強國。穆迪今年9月把巴西主權信評由垃圾等級調升為投資等級,國際上三大信評公司已都將巴西列為投資等級。

荷西.卡沃指出,外資已回流巴西75億美元,這也是今年來巴西聖保羅指數持續飆高的主要動力。巴西外匯存底已增加至2,157億美元,創下歷史新高紀錄,驅使巴西里耳今年來兌美元強勢升值29.88%,成為今年來全球表現最強勢的貨幣。

「避稅天堂」缺錢 開曼群島擬課稅

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有「避稅天堂」之稱的英屬開曼群島,可能很快就要開鍘課稅了,因為當地政府財務缺口高達1億美元,之前為了紓緩危機還向英國政府借貸。不過,英國表示,除非開曼群島開始向當地註冊外國企業課稅,否則別想借錢。預料若真的實施,在開曼群島註冊的台灣頂新集團、統一控股、鴻海的富士康等,都可能遭波及。

開曼群島風光明媚,除了是觀光客最愛的度假勝地之一,企業更愛這裡的免稅政策。據了解,全球有9253家避險公司在這裡不繳稅,當地居民身為開曼人也永遠沒收過繳稅單。

不過,金融海嘯的大浪沖過來,開曼群島風光豬羊變色,觀光人數減少影響當地政府稅收,加上公共支出省不下來,讓開曼群島政府不得不伸手向海外借貸6000萬美元,同時還向英國借貸至少2.84億美元紓困。只是英國政府卻也下最後通牒,要開曼群島向企業和個人課徵營業稅、所得稅,否則別想拿錢。

據了解,在開曼群島註冊的企業多如天上繁星,像一棟阿格蘭屋僅僅5層樓,就有將近2萬家公司在這裡註冊,平均每一層樓有4000家公司。預料一旦課徵直接稅,不僅「避稅天堂」稱號不保,企業恐怕更將逃之夭夭。

全球跨國企業在開曼群島免稅,享受企業競爭力,台灣企業則以開曼群島做為資金前進大陸的轉運站,像康師傅控股就以頂益的名字在這註冊,還有IC設計廠慧榮科技、鴻海富士康、聯電和艦及統一企業等。

有會計師表示,如果開曼群島要課徵營業稅,對跨國企業的衝擊在於課徵百分比是多少,以台灣目前營業稅20%來說,只要比台灣低,任何地方都能註冊,但對開曼群來說,課徵企業營業稅猶如趕走財神爺。然而眼見財務缺口高達1億美元,開曼群島陷入兩難。

地方投融資平台潛伏信貸償還風險

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地方投融資平台負債大幅增加,但還錢過程可能充滿困難。分析人士指出,在地方政府官員前任借錢後任還的觀念導向下,銀行是否能按期回收投放給地方投融資平台的貸款,存在疑問。

  銀行成大債主

  北京銀聯信專家告訴記者,按照規劃,地方政府投融資平台可以從銀行、證券市場、債券市場進行融資,但在實際操作中,投融資平台的主要融資渠道集中在銀行信貸方面。「銀行資金比例在融資結構中佔據絕對比重。」該專家說。

  與此相印證,投融資平台負債激增與銀行信貸投放大增幾乎同時發生:從2008年到2009年中的一年半時間裡,地方政府投融資平台負債由1萬億激增到5萬億。在此過程中,尤其是自2008年11月以來,在積極財政政策及4萬億經濟刺激計劃帶動下,銀行信貸投放上半年創出7.37萬億的天量。

  廣東發展銀行一位信貸經理直言,上半年一度是銀行爭相給地方政府投融資平台放貸,中小型銀行在大項目的爭奪中實際上還需要給出比較好的條件才能獲得份額。據介紹,銀行不僅為地方政府投融資平台提供長期資金,也同時提供短期流動資金。

  記者查閱各大銀行過去兩年的信貸紀錄發現,實際上過去兩年中各銀行重點宣傳的大型信貸訂單不少是授予了地方投融資平台。以工行為例,該行今年3月份牽頭15家金融機構,為廣州市城市建設投資集團有限公司提供713億元城建項目貸款,另外,工行還批准給予城投集團100億元的項目臨時周轉貸款。建行、中行等大型商業銀行上半年也多次宣佈參與類似的大規模信貸項目。

  存在還貸風險

  但銀行扎堆向投融資平台貸款卻可能隱含很大風險。第三方研究機構銀聯信分析師鍾加勇告訴記者,該機構對多家投融資平台調研發現,投融資平台融資結構中銀行絕對占比過大,投融資風險未能通過有效的資產組合得以分解。

  這意味著,銀行作為最大資金提供機構,實際上就是投融資風險集中的直接下家。值得注意的是,政府投融資平台的項目大多投在基礎設施中,結構性風險突出。由於資金回收慢,為維持資金鏈不斷,企業不得不繼續拆借銀行資金。

  在此過程中,一旦企業可抵押資產數量變少,融資能力必然下降,銀行到時將面臨繼續貸款還是拔掉輸血管的兩難選擇。但接受採訪的銀行業人士強調,投融資平台背後的地方財政將成為信貸資產的最後擔保者。

  參與調研的一位專家分析,地方政府的確是為投融資平台的資產分擔了部分風險。但他強調,這並不能確保信貸高枕無憂。「行政干預下,官員們的觀念導向都是先發展,風險留給下一任。」這位專家說。

  而目前銀行對不少投融資平台項目簽訂的信貸期限一般都在10年以上,這意味著償還責任對地方政府來說只是一種「軟約束」。為謀取眼前發展,地方政府信貸衝動強烈。「在調研中,我們發現一省會城市借全國賽事機會進行的打捆貸款債務,實際已經相當於該市本級財政年收入的15倍左右。」上述接受採訪的專家舉例說。

統計顯示,8月份,房地產開發企業本年資金來源5,050億元,其中,社會資金部分佔總資金來源的53.1%,社會資金2009年首次超過信貸資金,成為目前房地產來源的主要部分。

據華夏時報9月25日報道,9月22日,綠城集團以61億元總價連拿蘇州兩個地王,造就了中國土地出讓史上單價最高的住宅用地。短短20天的時間裡,開發商拿地成交的資金量已經超過了400億,繼續扮演著「不差錢」的角色。

但是,目前銀行信貸已經收縮、境外熱錢也逃離樓市以避險,上半年支撐房地產市場迅速回暖的大量資金正在逐漸退卻,民間游資卻藉機興起。據瞭解,目前有數以千億計的天量資金在市場尋找機會,這些民間游資的進入將穩定市場還是加劇泡沫,這無疑是接下來又一輪的談資。

社會資金占房企資金53.1%。銀行信貸收緊和境外熱錢流出,在近期國家統計局的數據中已經有所體現。根據統計局發佈的全國房地產市場運行情況報告,8月份,房地產開發企業本年資金來源5,050億元,其中,國內貸款860億元,環比減少了25%,利用外資僅25億元,環比減少33%。

而據統計,在這組數據中,銀行信貸部分,即國內貸款與個人按揭貸款之和,占總資金來源的46.7%;而社會資金部分,即企業自籌資金和定金、預付款之和,占總資金來源的53.1%,社會資金2009年首次超過信貸資金,成為目前房地產來源的主要部分。

而作為社會資金的一個重要部分,民間游資越來越多地進入到房地產行業。溫州一位從2002年就開始募集民間資金炒房的黃老闆說:「09年僅在溫州的民間流動社會資金大致就有6000億元,投資在房地產上的資本約2000多億元。」

而眼下,一股新的巨額民間資金或許也將進入到房地產投資領域。據悉,隨著產煤大省山西省進行企業重組,涉及到的省內國有、民營、私人煤炭企業超過2200家。

經常組織山西人各地購房的中國代理商聯合會籌委會主任樊曉軍表示:「此次山西的煤企重組,預計所有補償、置換金額將達到2000億元以上,不少小礦主直接獲得股份或者是補償,其中最大的一筆補償高達80億元。據我們瞭解,大約有600億資金會用到投資房地產方向。」

樊曉軍說,目前山西人在房地產業的投資已經開始向純商業項目投資轉變,主要表現為購買高端商業物業以及在山西當地做住宅項目的投資開發。

煤企資金走暗道湧入房市,流入市場的煤企閒置資金已經與開發商開始對接。

據瞭解,由於煤老闆們本身缺乏房地產開發經驗,現在投入的資金都以短期投機投資為主,投資額都相對較小,一般在幾千萬左右,最多也不會超過1億。而合作方式一般是雙方共同成立投資公司進行某一項目的具體合作。

國務院發展研究中心宏觀部主任李建偉說,大量民間資本進入房地產市場,現在來看主要是以短期投機炒房為目的,這將快速推高樓市價格,強化通脹預期,加劇房地產泡沫的產生。

另外,據中房集團一項目投資經理介紹,目前煤企資金進入房地產更常見的操作,還是通過專門的地下金融機構,向中小房地產企業提供開發貸款。

「我們中小企業上市想都不敢想,貸款也入不了銀行的『法眼』。只要能借來錢,私人錢莊、向別的企業拆借甚至不正當手法我都會去試。」一個民營房地產企業老闆坦言。

德和永道投資咨詢公司一投資經理說,目前「地下金融」的規模約相當於金融機構信貸總量的十分之一,2008年約為5000億元人民幣,因為房地產市場投資回報高、資金周轉快,因此其中有三分之一都投向了房地產行業。

以此推測,按照2009年上半年我國新增的7.37萬億信貸總額計算,或有約2000餘億流入房地產。

「目前比較正常的借貸條件是還款利息為銀行利率的4倍-5倍,也就是12%-15%。當然也要看雙方的關係和信譽度,低的10%還依稀可見,高的已經達到26%。」 一位業內人士透露了一些房地產項目公司找民間資本「調頭寸」的「行情」。

對此,德和永道投資咨詢公司的一個項目經理表示,中小房企從地下金融機構借「高利貸」進行資金周轉,也加高了房地產企業的投資成本,進而轉嫁給購房者。

事實上,早在2008年5月及2009年2月,央行就已經對全國30個省市的地下金融活動進行了兩次全面調查,目的要讓地下金融露出水面,正確引導這部分資金做長期投資,穩定樓市和股市,對經濟企穩回升起積極作用。而能否盡快對地下金融進行規範和引導,尚無下文,這無疑也考驗著金融部門的監管能力。

如何培養良好的信用評等?

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很多人都曾有借錢給人的經驗,通常別人開口向你借錢的時候,你的主動關心可以反射出對方所呈現的心理狀態,如果對方閃躲問題、支吾其辭,表現出防備的心態,其實大致就可以判斷出對方借錢的動機,背後所隱藏的困難程度有多大,這種情形多半是有借無還的了!

「緊急」所要付出的昂貴代價

一般民間的私人借貸,往往不是「救急」就是「救窮」,如果拉不下臉或是借不到,非得向金融機構「救急」時,銀行知道你是非借不可,因此透過「現金卡」或「信用卡預借現金」的往來代價,就是得要付出高利息或是高費用了。

「計劃性」是合理金融「往來」的要件

正常金融機構合理利率條件的放款業務,絕非「救急」或是「救窮」,它為了確保債權得以回收,並且能夠獲取利息收入,因此借款人的信用條件、資產以及還款能力,是銀行決定是否「往來」的關鍵考量,稱之為「往來」是因為這種業務精神是建立在一種「計劃性收支」的關係之中,所以不論房貸或信貸的授信申請書上,還是會有選項註記「借款用途」,可以事先擬好還款方式,確保有借有還的金流活動。

簡單培養信用的方法

銀行授信在把關借款人信用評等的參考依據,主要還是在個人與金融機構的「往來情形」,所謂個人與金融機構的往來情形會有那些?不外乎房貸、信貸、保證、信用卡、現金卡……等等。其中信用卡是最基本、也最容易培養信用狀況的金融往來信用工具,通常只要您申請到一家的信用卡,多半就會有第二家銀行會願意再發卡給您,信用卡要呈現最佳的評等記錄,最好是維持3至4家不同行庫的信用卡持有狀態,然後每期固定有使用1、2家的信用卡消費,並且都是全額繳清。切忌不要動用到循環信用,也不可發生遲繳,否則不但沒有培養好的信用記錄,反而會造成很大的負面影響。

所以一般人如果尚未與銀行有過任何的授信往來,但是將來仍有可能會向金融機構借款,想要比較好借,其實您就必須提早做計劃性的培養信用,建立您與金融機構之間的正常往來記錄,讓銀行在查詢您的個人信用時能夠有跡可尋,這就好像是大方地揭露自己的信用狀況,當您要開口借錢時,別人知道你是計劃性借支,會比較願意借錢給你。

英央行:英美國債收益率可能上升

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英央行指出,貿易逆差大的國家,投資人不願意買進其國債,英美等國的國債收益率可能上升。
 
綜合外電9月21日報道,英國央行表示,貿易順差國家的投資人某種程度可能不願意投資貿易逆差的政府國債。英國、美國等國的國債收益率可能上升。

英國央行稱,借貸成本的轉變,從中期來看,會重新調整國債的需求。

英國央行和雷曼兄弟前首席歐洲經濟師MichaelHume合寫的報告指出,這次金融風暴,英鎊、美元貶值,英美降低國內需求,開始縮小和中國等國的貿易逆差。全球需求的結構可能還要改變更多。

全球失衡可能加重金融危機。英國央行承諾買進1,750億英鎊的債券,以刺激經濟增長,壓低國債收益率,可是一旦經濟好轉,英國央行就會賣出這些資產,借貸成本會升高。

港交所主席夏佳理表示,金融海嘯後,全球經濟及市場已見回穩改善,惟未能確定前景是否好轉,各國加強監管的措施可能未能落實。

他表示,美國經濟前景仍未明朗,雖然經濟數據有改善,但信用咭貸款及汽車貸款等問題,仍然待處理。本港股市及樓市雖見回升,惟擔心資產泡沫,由於金融市場一定有風險,投資者借錢投資要謹慎,應量力而為,才可以減低風險。

另外,他表示,中長期經濟重點由西方轉移至亞洲,惟目前大中華區未有評級機構,需求仍存在。

美國銀行借貸仍然低迷

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在經濟復甦的過程中,銀行永遠扮演著拖油瓶的角色,與台灣對民間借貸持續衰退一般,美國商業銀行的核心貸款在8/19結束當周已經連續12周下降為6.88兆美金,為本次景氣衰退的低點而且比去年同期低7%。

在對於銀行的調查當中顯示銀行仍有緊縮信貸條件,但幅度沒有之前大,而銀行端是表示缺乏需求為主因。但在景氣有轉好的同時,銀行端照理說沒有理由借貸的需求比較低,因此比較大的問題是來自於銀行本身。

觀察1990年的景氣衰退,銀行借貸的落底與實體經濟只有1個季度的時間差,目前看起來銀行業已經有與整體經濟的時間差已經達到兩季甚至更多,或許銀行業的經營階層整個被嚇到了,但為了要獲利相信終將借貸會成長而非長時間的低迷。

免責聲明:本文提供之資料僅供參考,並不構成投資建議。

警察人太好 1小時3男派出所借錢要飯

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台中公園駐在派出所服務熱忱遠近馳名,最高紀錄甚至在短短一小時就來了三名男子,一個要東西吃,兩個借錢,甚至要抵押手機,以後贖回去。警方開玩笑說,派出所幫人太出名,很多人慕名而來。

媒體報導,一名剛出獄的林姓男子走進台中市公園駐在所,雙手捧肚子,皺著眉頭,看起來就像餓了好幾天,他說沒工作想借錢3百元,接著掏出手機,交給警方,要當作「抵押品」,以後再贖回來。

警方熱心地找社會局人員過來,與男子討論安置問題;沒想到不久後,值班台又來了第二名求救男子,同樣餓肚子要向警方借錢

十分鐘後,第三名求助的男子又上門報到,警員提供食物後,也勉勵他努力找工作。短短一小時,三名餓昏頭的男子,輪流找上公園駐在所,警方開玩笑,大概平常幫人幫得太出名,需要借錢救助的民眾,全來報到。

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